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부모님들이 자녀에게 증여(상속 증여)를 해주려고 할 때 증여세가 많이 나와 고민이 되시는 분들이 많이 계실 겁니다. 그래서, 많은 분들이 증여세 신고를 하실때 세금 절세 (양도세 절세)를 하기 위해 여러 가지 방법을 찾고 계신데 그 방법 중 '부담부증여'를 찾으시는 분들이 많이 계십니다. 아래에서 부담부증여 시 증여세, 양도세가 얼마나 나오는지 확인해보시기 바랍니다.
부담부증여 란
증여일 현재 증여자의 증여자산에 담보된 채무가 있는 경우 자산과 함게 채무까지 증여하는 것을 말합니다. 부모가 자식에게 아파트를 증여(상속 증여)하였을 때 그 아파트에 전세보증금이나 담보대출이 있을 경우 이 채무(전세보증금과 담보대출)까지 함께 증여를 하는 것입니다.
부담부증여의 경우 증여재산에서 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산하고 해당채무액은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세 납세의무가 부여됩니다. (아파트 증여 절세)
부모가 자식에게 10억원 정도의 부동산을 증여하였을 경우 일반 증여보다 '부담부증여'시 약 1.5억원 정도 증여세를 줄일 수 있는 세금 절세 방법 입니니다.
즉, 자산 증여 시 자산에 묶인 채무(부담)을 함께 증여하는 방식입니다.
- 증여재산가액에서 채무상당액을 제외하게 되므로 증여가액이 줄어들어 증여세 및 취득세 절약
- 증여재산가액에서 채무상당액만큼 양도소득세를 부과하므로 양도세 추가 부담
줄어드는 증여세, 취득세와 발생하는 양도세의 득실을 따져 일반증여를 할지 부담부증여를 할 지 결정하시면 될것 같습니다.
양도소득세 를 안내는 경우
▶ 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족하시면 되십니다.
- 보유기간 2년 이상
- 양도 당시 12억원 이하 부동산
위 조건을 충족시키면 부담부증여시 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 중여받은 자녀만 증여세를 납부하시면 됩니다.
부담부증여 조건
과세당국에서 기본적으로 자녀에게 부담부증여를 하는 것을 원칙적으론 인정해주지 않습니다. 부모 자식 간의 차용과 같이 실질적으론 단순 증여가 될 가능성이 높다고 보기 때문입니다.
부담부증여를 인정받기 위해선 실제 '부담'이 전가 되었다는 것을 적극적으로 입증할 수 있어야 합니다. 아래의 요건을 갖추어야 합니다.
▶ 증여자 본인의 실질적인 채무
- 명의자만 증여자이고 실질적으로 다른 사람이 사용한 채무는 인정되지 않습니다.
※ 예를 들어 아버지의 부동산을 담보로 하여 고모가 돈을 빌려 사용했다면, 부담부채무로 인정 불가
- 채무의 실재성을 입증할 수 있어야 하므로 계약서와 송금기록 등을 챙겨두여야 합니다.
▶ 과거부터 지속적으로 존재하는 채무
- 증여 시점에 갑자기 발생하는 채무는 인정되지 않습니다.
※ 부담부증여를 위해 갑자기 채무를 발생시켰을 가능성이 있다고 봅니다.
▶ 증여재산에 담보된 채무
- 증여재산에 저당권, 임대차보증금 채무와 같이 직접적으로 결속되어 있어야 합니다.
▶ 수증자가 실제로 채무를 인수
- 부담부증여를 한 이후 수증자가 모든 채무를 부담하고 상환하여야 합니다.
- 증여자가 채무를 상환하는 경우엔 부담부증여가 취소되고 일반증여로 보아 세금/가산세 추징이 됩니다.
부담부증여 취득세
주의사항
▶ 주택을 증여받은 날로부터 5년 내에 양도할 경우 '양도소득세 이월과세'로 양도세를 크게 부담하게 됩니다.
- 양도시 취득가액이 증여자가 최초에 취득한 가액으로 계산되어 양도차익이 크게 계산됩니다.